Nettoyage avant l'état des lieux : ce qui se refacture au locataire et ce qui ne se refacture pas

C'est le contentieux le plus fréquent entre bailleurs et locataires, et presque toujours pour la même raison : la retenue est décidée sur une impression générale, sans preuve opposable.

Ce qui se refacture

• Cuisine : four, plaques, hotte et filtres encrassés, réfrigérateur non dégivré ou souillé.
• Salle de bains : calcaire installé, moisissures sur les joints, siphons bouchés.
• Sols : traces, poussière, résidus collés.
• Vitrages et volets non nettoyés.
• Déchets et encombrants laissés sur place, y compris à la cave.

Ce qui ne se refacture pas

• La peinture défraîchie après plusieurs années d'occupation.
• Une moquette usée dans les zones de passage.
• Les joints de silicone jaunis par le temps.
• Des traces de meubles sur un parquet ou un mur.
• Les petits trous de fixations, en nombre raisonnable.

La grille de vétusté annexée au bail, quand elle existe, tranche ces cas d'avance. Sans elle, la discussion se règle au cas par cas, et c'est le bailleur qui supporte la charge de la preuve.

Le dossier qui tient, en trois pièces

1. Un état des lieux d'entrée détaillé, avec photos datées. Sans lui, le logement est réputé avoir été remis en bon état, et toute retenue devient très difficile à justifier.
2. Un état des lieux de sortie contradictoire, décrivant les manquements pièce par pièce, avec les mêmes photos aux mêmes cadrages.
3. Un devis ou une facture détaillant les postes. Une retenue forfaitaire « nettoyage : 300 € » sans justificatif est régulièrement écartée en commission de conciliation.

Les délais valent d'être rappelés : le dépôt de garantie se restitue dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans deux mois en cas de retenue justifiée. Au-delà, il est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.

Faire nettoyer avant l'état des lieux, ou après ?

Question de stratégie, et la réponse dépend de qui paie. Si le locataire commande lui-même le nettoyage avant la sortie, le logement est rendu propre et la retenue disparaît : c'est presque toujours moins cher pour lui qu'une retenue sur dépôt.

Si le bailleur fait intervenir après le départ, il doit avoir documenté l'état constaté avant l'intervention. Nettoyer d'abord et facturer ensuite, sans photo de l'état initial, revient à renoncer à la retenue.

Sur le budget à prévoir, la remise en état d'un logement se situe entre 4 et 10 € HT le m² : le détail figure dans le prix du nettoyage professionnel au m². Si le logement sort de travaux, la prestation relève plutôt du nettoyage de fin de chantier. Et s'il repart en location courte durée, la logique de rotation change complètement : voir le forfait de ménage Airbnb.

Ce qu'il faut retenir

La ligne passe entre la saleté, qui se retient, et la vétusté, qui ne se retient pas. Elle se trace avec des photos datées aux mêmes cadrages à l'entrée et à la sortie, jamais avec des adjectifs.

Nettoyer d'abord et facturer ensuite, sans photo de l'état constaté, revient à renoncer à la retenue. Une retenue forfaitaire sans devis détaillé est régulièrement écartée en conciliation.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il faire le ménage avant l'état des lieux de sortie ?

Oui, il doit rendre le logement propre. Il n'a pas à le rendre remis à neuf : l'usure normale liée à une occupation conforme reste à la charge du bailleur.

Peut-on retenir des frais de nettoyage sur le dépôt de garantie ?

Oui, à condition de le justifier par un état des lieux de sortie contradictoire faisant apparaître le manquement, et par un devis ou une facture détaillée. Une retenue forfaitaire sans justificatif est régulièrement écartée.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Un mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de retenue justifiée. Passé ce délai, le solde est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

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